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李凱：土地局需與地方政府協調，規定發展商呈圖測時，事先闡明空間分類。（圖：星洲日報）
近年興建的廉價及中廉價組屋停車位到底可不可以賣？（檔案照）（圖：星洲日報）
（檳城）廉價及中廉價組屋的停車場到底可不可以賣？
目前檳城的廉價及中廉價組屋內，再也難找到“先到先停”的免費停車位；很多發展商把這些空間規劃出售，因此出現了平均7萬5千令吉的中廉價單位漲至13萬令吉的現象。
姑且不談有些發展商“威逼”獲中廉價屋者購買停車位及提昇配套的問題；先談發展商到底有沒有權利出售廉價及中廉價組屋的停車位？
問題出現在政策上。
“先到先停”停車位不可賣
熟悉房屋法令的執業律師李凱受訪時告訴《大北馬》，房屋發展內容通常分為三大部份，即Parcel（單位）、AccessoryParcel（附屬單位）及Common Property（公共資產）。
“先到先停”的停車場是公共資產，經規劃後出售的停車位則是附屬單位；前者不可售賣，後者可以，而且買主的分層地契上會有註明他擁有此附屬單位。
地方政府只鑒定有無停車位
李凱說，政府規定發展商，每建100單位廉價組屋，就需提供50個停車位；每建100單位中價屋，就得提供75個停車位。不過，當發展商呈發展圖測時，地方政府只負責鑒定有沒有停車位；不決定該停車位屬於公共資產或附屬單位。
“決定的權力在土地局手上，而且土地局是在發展商申請分層地契時才決定，問題就出現在這裡。”
李凱說，土地局和地方政府在這方面的不協調，導致很多高樓管理問題。不只是公寓，商業單位也面對相似問題；不只是停車位，公寓民眾會堂、樓頂空間也出現了被發展商出售或出租的情況。
“甚至出現了某公寓的七百多個停車位，全附屬在一個公寓單位業主名下的問題。為何土地局會批准該業主擁有七百多個停車位？”
禁售停車位需立法闡明
2造協調可解決問題
李凱認為，若這些停車位不被允許出售，政府就需立法闡明；其實只要地方政府和土地局協調，也可解決此問題。
“民宅單位的停車位很容易處理，就只分為公共資產和附屬單位兩種。不過，土地局需和地方政府協調，要發展商呈圖測時，先闡明停車位屬於哪一類。”
“或是發展商若不先到土地局進行空間分類，政府就不發入住准證。”
他說，目前的房屋買賣合約內只闡明“圖測已獲准”、“已獲策劃准證”，但並沒有告訴消費者空間的分類。
獲入伙證就頒分層地契
政府應學新加坡做法
李凱呼吁政府學習新加坡的做法，在獲得入伙准證（O C）後，立刻頒發分層地契。
他說，售屋後、申請分層地契時，才來決定哪個空間是單位、附屬單位或公共資產，對消費者不利。
“東西賣了才申請？這是本末倒置的作法。只要建築物建竣，測量師就可鑒定該建築物是否依照圖測；若通過，發展商就可申請分層地契，不需等三、五年或十年。”
據他所知，目前有一些負責任的發展商，在房屋竣建一年內就可以拿到分層地契。
免發展商將錢“花掉”
提早申請分層地契有好處
李凱說，政府要求發展商提早申請分層地契會有個好處，即避免發展商將有關費用“花掉”。
“一些發展商拿了買家的錢，用完後就沒錢申請分層地契，因此拖了很多年。雖然法律闡明，若發展商在計劃完工後半年內沒申請分層地契，可被罰款最少1萬令吉，最高10萬令吉；每一天可被罰100令吉至1千令吉。但不嚴厲執行相關法律也沒用。”
仍有逾千高樓單位案
李凱說，目前檳城尚有上千宗高樓單位案件在法庭內周旋。
2007年實行的共管機構法令（663法令）旨在針對分層地契法令的不足。早前很多高樓單位業主因種種原因沒拿到分層地契，因此不能成立管理委員會（MC），管理權由發展商掌控。
“這引起很多問題，於是就有了663法令，但這是一個過度性法令，此法也不完整，需修改。”
李凱說，此法令旨在讓業主拿到分層地契前，有權參與高樓管理工作，削弱發展商的權力；建築委員會（COB）的權力也很大，不過這4年來未被發揮。
“很多共管機構成員寧願花錢請律師協助，讓律師成為最大得益者。”
若實行提早發分層地契
需更多專業高樓管理公司
李凱說，若房屋部有意實行提早頒發分層地契的政策，也需先關注國內高樓管理公司的素質，為市場提供充足的專業管理公司。
“如果一早拿到分層地契，表示買主可成立管理委員會，我們需要更多專業的高樓管理公司來協助管理委員會。”
他說，高樓管理、房地產經紀、房地產拍賣和估價執照由同一個法令管制，但執照考試內容較注重房地產經紀和估價方面，高樓管理一向不被重視。
“之前是發展商設立子公司管理他們發展的高樓，到底這些公司有沒有執照？我認為很多都不合格。”
控制商業單位發展計劃
房地部需擬法保護消費者
李凱說，另一個可能會爆發的房地產問題是商業單位。
房屋部擬定房屋發展法令保護買者，比如合同內硬性規定發展計劃完工後才可以向買者收費、公開售屋前需先獲准證等。
不過，這法令卻沒被使用在商業單位的發展計劃中。
“發展商只需在工地打一枝桩，就可以向買者收錢。”
李凱認為房屋部需要疑定法令來控制商業單位的發展計劃，保護消費者。
“去年房屋部說要到各州巡迴聽取民意，我一直在等，但他們還沒有來。”（星洲日報／大北馬）