2014-11-12 14:11 •点击数：76 •新闻由东方日报提供
叶章华 报导
（吉隆坡12日讯）组屋丶公寓管理层也难逃消费税！有雪隆居协认为，管理层并非营利机构，所以不该征税。消费税只会令原本就非常难收的管理费更加难收。
槟城丹绒国会议员黄伟益日前指出，将于明年4月实施的消费税，也会牵连分层管理建筑的领域，即无论是豪华公寓丶中价公寓或廉价组屋。
他说，有管理层或联合管理机构（JMB），并有委任产业管理公司管理公寓或组屋，同时用保险公司丶英达丽水丶电梯维修公司丶律师服务所所提供的服务等，只要这些公司的年度营业额达50万令吉，不管管理层每年有否真的收到50万令吉的管理费，都必须缴付6%服务税。
华联花园别墅公寓委员会主席张坚业表示，我国公寓或组屋管理层一直都面对「收不到管理费」的问题。消费税落实后，每一户住家的管理费都会随着上涨，届时就会有更多住户不愿意付管理费。
须完善产业管理制
「百物上涨，管理费也会随着调整，人民除了要面对通货膨胀，现在连基本的需求的『居住』都需要付消费税，实在是太不合理。粗略估计，以后每户住家都需要多付10至50令吉的管理费用。」
（士拉央12日讯）士拉央市议员公正党空缺从年头开始多个空缺，在近几个月内渐渐被填补。
今天有两名市议员宣誓，分别是拉辛及诺山，都曾担任过市议员，目前领养第9区及第19区。另外一名人选将在下周宣誓，如此一来，士拉央市议员共24个空缺即将被填满。
士拉央市议会主席莫哈末阿兹兹指出，行动党及伊斯兰党市议员的任职期为两年，公正党则一年。这表示，3名新委任的市议员将在接下来的2个月履行职务。虽然如此，相信3名市议员在这两个月内能克守本分，做好工作。
与此同时，士拉央市议会每年年尾都会举办考察团，到国外或外坡实地考察，探讨地方政府的管理方式，所有市议会官员以及市议员都必须出席。
「今年，我们将于本月22日前往柔佛州及新加坡考察3天，了解环境以及卫生的情况。同时也让参与的市议员及官员增广见闻，了解到其他地方政府的打理方式。」
拉辛与诺山不约而同表示，虽然只有一个半月，但将在有限的时间内，尽能力完成市议会的需求，提供良好的服务给居民。
两名公正党市议员诺山（左5起）及拉辛，在周三宣誓。右起为市议员游佳豪丶黄伟强丶林晋伙及阿兹兹。-伍信隆-士拉央市议员职填满他说，政府没有严厉和完善的管制制度来监督和管理产业管理公司，导致公寓和组屋面对管理不善和「收不到管理费」的问题。
「既然收不到管理费，管理层就无法给予合理和完善的服务，如公寓的基本设施无法提升等，届时又会产生更多的问题。」
他认为，政府应该体恤和了解人民面对的经济负担。买车买楼逃不了消费税，现在连住的「家」也要缴付额外费用，令人民原本艰巨的生活雪上加霜。
大城堡Endah Regal居协主席萧羽雄则说，若管理层或联合管理机构要缴6%的消费税，那麽最终就会把这个负担转嫁到居民身上，现在的管理费已不便宜。
「在隆市地区，公寓的管理费估计平均每月150令吉，一些豪华公寓更要约900令吉。若把消费税转嫁给居民，若以900令吉计算，意味着须额外缴交54令吉，累积下来是一笔庞大的费用。」
「管理层或联合管理机构并非营利机构，过去也未曾被要求税务，所以应该豁免缴消费税。」
他说，要管理层或联合管理机构缴交消费税是不合理的，因为他们只是管理居住的范围，而不是在赚取盈利。
带上座谈会研讨
「大马产业经纪公会（MIEA）将在本月19日有个座谈会，届时我将在会上把提出这个课题，以便能做进一步研讨。」
八打灵再也居协联合会顾问廖威明则认为，管理层须缴付6%消费税并不会造成太大影响。有能力住在中价及高级公寓的居民，是有足够经济能力应付。
「至于廉价组屋，据我了解很多居民都没缴交管理费，虽然消费税可能造成管理费的调涨，但廉价组屋没有健身室和游泳池，就算管理费调涨差别也不会太大。」
Thursday, December 11, 2014
Flat residents have to pay GST for maintenance despite exemption
Residents living in low-and low-medium-cost apartments will have to fork out more for management fees due to a loophole in the GST Act, say property groups. – The Malaysian Insider filepic, December 11, 2014.
Low- and low-medium-cost apartment residents will still be burdened with higher maintenance costs when the goods and services tax (GST) kicks in, a registered property manager said today.
This is contrary to the tax exempt supply list in which management fees for these apartments is listed.
Association of Valuers, Property Managers, Estate Agents and Property Consultants in the Private Sector, Malaysia (PEPS) advisor Wong Kok Soo said that these residents would still be exposed to GST passed on to them from the services provided by the likes of technicians and repairmen.
"So the net effect is (low- and low-medium cost housing) residents will be paying 6% of their maintenance charges to the government as tax," Wong said at a press conference in Petaling Jaya today.
This meant that there would be no relief to the lower income group, despite their residential developments being listed under the exempt supply list.
"The government thinks that they have relieved those living in low- and low-medium-cost stratified units and therefore they should be happy.
"But the reality is they are now forced to increase their maintenance collection by 6% because they have to pay higher bills to the service providers for maintenance," he said.
National House Buyers Association (HBA) honorary secretary Chang Kim Loong said that the scenario has turned out to be unfortunate for low- and low-medium-cost apartment dwellers.
"There is obviously lack of thought in the planning of GST and some were very ill-advised and didn't understand the entire concept of giving exemptions," he said.
Chang said that HBA, PEPS, the Royal Institution of Surveyors Malaysia (RISM) and the Malaysian Institute of Professional Property Managers (MIPPM) had sent a petition to Prime Minister and Finance Minister Datuk Seri Najib Razak earlier this month pointing out the problems with the low- and low-medium-cost stratified apartments.
These property industry groups want the government to exempt all categories of stratified properties from GST on management fees.
In the petition, they said it was unfair for other categories of stratified developments to be subjected to GST under the standard rated tax supply.
Other than low- and low-medium-cost stratified developments, those living in other categories of strata property would have to pay GST on their maintenance fees.
Under this standard-rated scheme, one can claim refund of GST input tax (imposed by service providers) from Customs.
But Wong said it was unfair to have to pay GST on their maintenance fees as they were contributing their own monies to maintain, upkeep, refurbish, upgrade and safeguard their own common property.
Wong pointed out that the Joint Management Body (JMB) or the Management Corporation (MC) is formed as a voluntary body by owners to maintain and upkeep common property with monies collected from property owners.
He added that the Income Tax Department recognised maintenance collection in strata developments as mutual income and not subject to income tax.
"So why are they subject to GST," he asked.
According to Wong, the GST Act lists JMB and MC as carrying out a business, despite it was not for pecuniary profit.
Wong said the effect of higher maintenance costs would mean that levels of maintenance, especially for the lower category of strata developments, would decline due to lack of funds.
He added that for strata developments, there is always insufficient collection of maintenance fees, giving the example of medium-cost apartments where the collection rate is only 40% to 60%.
However, GST needs to be paid based on 100% billing and not actual collection.
In their petition to the prime minister, the coalition wants all categories of strata properties to be put under the zero-rated list, noting that this would require an amendment to the GST Act, as the law currently states that only essential goods are categorised under zero-rated tax supply. – December 11, 2014.
Friday, December 5, 2014
公寓管理費徵消費稅‧檳將上訴要求豁免
2014-12-05 17:15（檳城5日訊）檳州政府將向中央政府上訴，要求中央政府豁免國內高樓住宅單位管理費的6%消費稅。
林冠英（中）在佳日星（左）和陳福星的陪同下召開新聞發佈會，要求中央政府豁免國內高樓住宅單位管理費的消費稅。（圖：星洲日報）
檳州首席部長林冠英今日在檳州房屋發展委員會主席佳日星、大馬房地產發展商會（REHDA）檳州分會主席拿督陳福星的陪同下召開新聞發佈會。
林冠英說，在即將實行的消費稅制度下，高樓住宅單位的管理費也將被徵收6%消費稅，這將為國內許多人民帶來影響。
他說，檳威兩地共有23萬5千932單位分層地契單位（高樓單位，包括廉價及中廉價組屋），若以一家庭4人來計算，受影響者超過100萬人，是檳州的約60%人口。
他說，檳州行政議會在週三的會議中議決，州政府將向中央政府上訴，要求中央政府豁免國內高樓住宅單位管理費的6%消費稅。
他說，人民因為買不起平地屋，才購買高樓住宅單位，但如卻被徵收管理費的消費稅，這很不公平。
陳福星：對業主不公
陳福星說，高樓住宅管理層收取管理費是用來管理公寓或組屋，比如支付清潔工作的費用、還電費等，為何這需要付消費稅？
他說，目前高樓住宅管理層很難收獲100%的管理費，但每個月也需支付100%的消費稅，這會導致對支付管理費的業主更不公平，因為他們需要為不繳管理費的業主負擔消費稅。
檳發展商廣告准證不獲批
林冠英：或政治報復
林冠英：或政治報復
林冠英說，中央政府針對檳州的發展商，不發廣告准證，這是一項政治報復。
房屋部長拿督阿都拉曼達蘭8月在甲拋峇底區巫統大會上曾說過，若檳州區域發展機構（P E R D A）和房屋發展機構（J K P）在檳州的發展計劃需檳州策劃單位（S P C）通過，那麼房屋部也可以要求檳州發展商在申請發展圖測時，需通過布城消拯總部的批准，而不只是檳州消拯局。
今年9月，檳州的發展商就接獲需向布城消拯總部申請的指示，而發展商也面對廣告准證無故不獲批准的困境。
林冠英受詢時說，他不排除這是一項政治報復，他促房屋部給予合理的解釋。
（星洲日報）
Sunday, November 23, 2014
GST unfair to residents in gated communities, says DAP lawmaker
Residents staying in landed properties with gated and guarded facilities will be subjected to pay the 6% of Goods and Services Tax (GST) for their maintenance fees, Cheras MP Tan Kok Wai (pic) revealed today.
The DAP politician said although the rule only applies to security companies that earned more than RM500,000, it was still unfair as residents mainly chose to live in gated communities for safety reasons.
He urged Putrajaya not to make the people pay additional tax for a services as basic as security, which was close to every person's heart.
"Some may say it is a lifestyle choice to live in a guarded environment, but it is not, it has become a real necessity due to the rising crime rate in the country.
"As it is, we already pay taxes which go towards salaries of the police, but we still have to engage security services to guard our neigbourhood because we don't feel secure or safe. Now, this is a third form of payment by paying GST," Tan added.
He said he was paying RM180 a month for his gated living in Cheras, adding that rather than paying to the security firm in that price range, many would rather save the money if there was an option.
Lim pointed out that residents only came to know that they needed to pay GST for their maintenance and security fees about four months ago.
"(Surely) There are many other items and services that are bound to be taxed which the people didn't know about and this will further burden them in view of the rising cost of living," he said.
Tan echoed Seputeh MP Teresa Kok's pledge earlier today that DAP will continue to pressure Putrajaya to rethink its decision to charge GST on maintenance fees.
Kok was in Kuchai Lama with more than 15 management corporation (MC) heads representing over 30,000 apartment and condominium dwellers opposing to the idea that they would need to pay GST for their monthly management and maintenance fees next year.
Similar to the gated and guarded community, apartment and condominium dwellers would be imposed on MCs collecting more than RM500,000 in maintenance fees.
This came following a notice from the Finance Ministry to the Kuchai Brem Park residents informing them that GST would be imposed on MCs collecting more than RM500,000 in maintenance fees.
The letter, dated October 29, also mentioned that GST would only be exempt for low-cost and low-medium cost apartments.
In a following letter dated November 17, pursuant to the appeal by the Brem Park residents, the Finance Ministry wrote that the principle of GST did not differentiate whether the activity was for profit or otherwise, asserting that even activities conducted by non-profit organisations were subject to GST regulations.
The ministry noted that under GST, there was no differentiation between an MC and JMB of a residential condominium and a commercial condominium.
When contacted, National House Buyers Association honorary secretary general Chang Kim Loong declined comment until he was clearer on the actual situation regarding the imposition of GST on maintenance fees. – November 23, 2014.
- See more at: http://www.themalaysianinsider.com/malaysia/article/unfair-to-impose-gst-on-safety-of-landed-home-owner-in-gated-communities-sa#sthash.oqdwjrvY.dpuf
Why charge GST on maintenance fees, condo bodies ask
BY JENNIFER GOMEZPublished: 23 November 2014
Management corporation representatives today denounced Putrajaya’s move to impose the GST on monthly management and maintenance fees. – The Malaysian Insider pic by Zhafri Azmi, November 23, 2014.
More than 15 management corporation (MC) heads, representing more than 30,000 residents living in apartments and condominiums in the Klang Valley, came together today against the implementation of the 6% goods and services tax (GST) on their monthly management and maintenance fees next year.
Saying that it penalises them over landed property owners, the group also said there was a lack of thought that went into the plan to charge GST on Management Committees (MCs) that collected more than RM500,000 annually as the ruling did not specify the density of the strata projects.
Seputeh MP Teresa Kok, who attended the press conference at the Kuchai Brem Park condo community hall in Kuala Lumpur today, called on the relevant agencies to clarify the grey areas.
She said many low-medium-cost apartment MCs would be collecting more than RM500,000 in yearly maintenance because of the higher number of units.
A resident of Brem Park 2, C.W. Tay said this would also mean that those who lived in high-end condo projects with limited units would escape the GST as their maintenance fees collection per year could be less than RM500,000. As such, he called on Putrajaya to explain how it classified strata projects into low-cost, low-medium and high-end categories.
MC secretary for Abadi Indah Apartment in Taman Desa Christy Loh asked who would make up for the shortfall from defaulters who did not pay their maintenance fees, adding that on average, about 20% to 30% avoided paying maintenance fees.
"So who is going to pay for their GST portion when they default?" she asked.
MC chairman for the Kuchai Brem Park 2 condo project Raymond Lee said Malaysia was not ready to follow in the footsteps of Singapore in charging its condo dwellers GST as the latter was a high-income nation.
Lee added that the Malaysian government probably had the wrong impression all those who lived in condos and apartments in this country were rich.
He said he was a retiree who bought his unit in Brem Park for RM82,000 in 1988, adding that the unit was now worth RM350,000.
"I am a retiree and not orang kaya (rich person). But given the security situation in Malaysia, many of us choose to live in condos where there are security facilities, but don't get the wrong idea that we are rich."
Kuchai Brem Park 1 condominium chairman Lim Kah Pin said that residential MCs were non-profit organisations and had no commercial activity.
He added that their statutory duty under the Strata Titles Act was to collect maintenance fees from residents and were responsible for the upkeep of facilities, such as housekeeping, landscaping, security services, lift, CCTVs and electrical and mechanical services among others.
"Unlike commercial MCs, we are non-business related.
"Residents paying their maintenance charge is akin to family members contributing monthly expenses for household expenses, such as food, utility bills and other family-related expenses," Lim added.
The press conference was held following a notice from the Finance Ministry to the Kuchai Brem Park residents informing them that GST would be imposed on MCs collecting more than RM500,000 in maintenance fees.
The letter dated October 29 also mentioned that GST would only be exempt for low-cost and low-medium cost apartments.
In a following letter dated November 17 pursuant to the appeal by the Brem Park residents, the Finance Ministry wrote that the principle of GST did not differentiate whether the activity was for profit or otherwise, asserting that even activities conducted by non-profit organisations were subject to GST regulations.
The letter also mentioned that the Goods and Services Act 2014 stated that the services of an MC and Joint Management Body (JMB) were classified as conducting a business, adding that, as such, both entities were deemed to be doing business although they were primarily to serve residents.
The ministry also noted that under GST, there was no differentiation between an MC and JMB of a residential condominium and a commercial condominium.
Lim, however, said today the ministry was presuming that low-income earners and the poor only inhabited low-cost and low-medium cost apartments, adding that this was a mistaken belief.
"The truth is many low-income earners live in residential condos, including hawkers, taxi drivers, single parents, retirees and pensioners.
"If the ministry feels that the 6% should be imposed on condo dwellers, then it should be applied to all residential units.”
Kok also raised the issues of another grey area, related to the sinking fund, where she said some MCs collected sinking fund as part of the maintenance fee.
"So will the sinking fund also be imposed the 6% GST or are they going to apportion it out?
"How will they do this?"
"How will they do this?"
Kok said that she would continue to raise the issue in Parliament next week with the relevant ministries and agencies. – November 23, 2014.
- See more at: http://www.themalaysianinsider.com/malaysia/article/why-charge-gst-on-maintenance-fees-condo-bodies-ask#sthash.p1xitYyx.dpuf
Saturday, December 15, 2012
黃偉益：分層管理法案及地契法令是啥？‧1月13日來聽專家解析
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黃偉益（右）和孫意志呼吁高樓住宅管理層和居民，踴躍參加明年1月13日舉辦的分層地契管理法案及分層地契法令講座。（圖：星洲日報）
（檳城）由於2012年分層管理法案和分層地契法令修訂法案已於上月杪通過，預料將對高樓住戶帶來深遠影響，光大區州議員黃偉益1月13日邀請高樓住宅專家為公眾解析。
國會下議院在11月26日通過2012年分層管理法案，以及修改1985年分層地契法令。目前已提呈上議院尋求通過，再取得國家元首御准後，最快可能將於下月憲報公佈。
黃偉益說，這項“2012年分層管理法案與1985年分層地契法令及其最新修訂法案”研修課程，將明年1月13日在光大5樓舉行，並邀請2名對分層地契有深一層認識的土地測量師莊光漢和執業律師李凱主講。
面對問題機構可派代表出席
他說，分層管理法案也會取代2007年建築與共管產業法令，而檳州的高樓住宅不少正在面對無法申請到分層地契的情況，包括因為發展商清盤、土地問題、財務因素等，希望面對問題的高樓住宅管理機構和共管機構，能夠派代表踴躍出席。
他也歡迎公眾到場聆聽，以瞭解分層管理法案和分層地契法令修訂法案對自身利益的影響。
黃偉益說，講座是由光大區州議員服務中心及行動黨檳州房屋及地方政府局聯辦，主講人以英文為媒介語，收費僅30令吉，現場也會有人協助翻譯出席者的問題。
報名截止日期是明年1月8日，詳情可聯絡04-2270215、017-4108914、012-4290163。
新法案納入各高樓需要
成立另一附屬管理機構
成立另一附屬管理機構
黃偉益說，分層管理法案涵蓋推行電子分層地契系統，主講人將在課程中剖析。新法案也納入各別高樓可視本身的需要，成立另一個附屬管理機構。
“新法案還有分層管理仲裁庭，調解高樓住戶的糾紛，同時，任何居民拖欠管理費，共管機構有權力查封流動資產，拍賣後用作繳付管理費。”
他說，雖然法案還未憲報公佈，但共管機構可預先發出通告要求業主繳清管理費，當法案正式通過後，共管機構就可以向建築總監申請執行查封行動，包括拖欠超過6年管理費的業主，管理機構仍有權向業主追討。
孫意志：落實新法案
高樓住戶獲更多保障
高樓住戶獲更多保障
行動黨檳州房屋及地方政府局主任孫意志說，新法案可為高樓住戶帶來更多保障，居民也應該瞭解本身的權利，包括如何履行高樓住宅居民的的責任。
他說，分層地契問題到今天還不能圓滿解決，其中一個原因是在獲得分層地契之前擅自擴建，進而影響其他人的分層地契申請程序。（星洲日報／大北馬）
2012分层管理法案明年若落实 欠管理费封屋卖资产
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黄伟益（右）与孙意志吁请民众踊跃报名参与“2012分层管理法案及1985年分层地契法令与其最新修订法案研修课程”。
（槟城14日讯）光大区州议员黄伟益指出，高楼住屋共管机构可在现有的2007年建筑与共管法令下，向建筑总监提出申请后，发出2星期查封通知给拖欠管理费的屋主，冻结其流动产业后拍卖，作为偿还拖欠费用。
他说，虽然现有法令欠缺机制对付拖欠管理费屋主，惟共管机构可预计明年1月实行的2012分层管理法案包涵的机制和现有的法令相结合下，率先发通知书给有关屋主查封其屋子和冻结流动资产。
黄伟益也是首长政治秘书及槟州社青团团长，他今日联袂槟州民主行动党房屋及地方政府局主任兼威省市议会市议员孙意志，在其百年路光大区州议员服务中心举行的“2012分层管理法案及1985年分层地契法令与其最新修订法案研修课程”新闻发布会上，这么说。
取代建筑与共管法
此项研讨会由槟州光大区州议员服务中心与槟州民主行动党房屋及地方政府局联办。
他说，预料于11月26日提呈的2012分层地契法案，会于下星期休会前在国会获得通过，以取代现有的2007年建筑与共管法令，在提呈国家元首批准后，将会于明年开始实行。
他说，此项法案生效后，将会在各州通过宪报公布以接受全部或部分法令内容。因此，此项法令有机会在明年初首季在槟州执行。
他说，在新法令下将会设立一个分层管理仲裁庭，由一位主席和副主席及20位成员组成，巡回各州，解决高楼住屋所面对的问题和诉讼。
分层管理仲裁庭 将扩至各州
黄伟益表示，开始阶段全国只会有单一的分层管理仲裁庭，不过往后将会扩展到各州和设立区域办公室。
“一切公寓或组屋发生的纷争和问题都可以通过分层管理仲裁庭解决，这包括顶层漏水涉及的上下层业主或住户谁应负责维修的问题。”
他补充，分层管理法案及修正1985年分层地契法令修正曾在2005年由中央政府提呈，不过较后被撤回。
因此在未有仲裁庭和法令下，高楼居民面对的问题无处解决。
未获分层地契前 屋主勿扩建房屋
槟州民主行动党房屋及地方政府局主任孙意志指出，2012分层管理法案及1985年分层地契法令修正将使到高楼居民受惠，也成为他们的新希望。
他说，新法令将有助于解决高楼居民拖欠管理费的问题，也可以监督管理公司在财物收支上的状况。
他表示，政府除了要达到居者有其屋的目标，也应该有法令来让居民知道居住高楼住屋中可为和不可为的事项。
此外，孙意志说，由于分层地契问题多，因此他奉劝业主在未取得分层地契前，勿扩充或改建本身的房屋。
他说，一般上上述研讨会收费约需数百至千余令吉不等，因此他希望组屋与公寓管理公司、共管机构成员、相关领域人士和居民踊跃报名参与。
另一方面，他说，上述研讨会是深具意义及有利于高楼住户的，因此他希望往后会有更多代议士及管理公司能够主办类似的研讨会。
分层地契法令课程
“2012分层管理法案及1985年分层地契法令与其最新修订法案研修课程”，定于2013年1月13日（星期日）上午10时至下午4时，在光大5楼C和F视听室举行。
分两阶段进行由槟州光大区州议员服务中心与槟州民主行动党房屋及地方政府局联办的上述研讨会，报名费30令吉（包括午餐及讲义），截止日期为2013年1月8日（星期二）。
研讨会分两阶段进行，首阶段是于上午10时30分至中午12时30分，由测量师庄光汉主讲“分层地契申请与问题个案”。次阶段是于下午2时至下午4时，由律师李凯主讲“2012分层地契法案的应用程序”。
有兴趣参加者可通过以下地址报名：槟州光大区州议员服务中心，槟城百年路门牌31号电话：04－2270215、017－4198914、012－4290163传真：04－2278215电邮：dapkomtar308@gmail.com
Friday, December 14, 2012
黃偉益：分層地契法令經修改 高樓住戶 應參加瞭解課程
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隨著國會通過2012年分層管理法案與修訂1985年分層地契法令，黃偉益（右）與孫意志呼籲對高樓管理有興趣者，出席由該黨舉辦的相關課程。
（檳城14日訊）光大區州議員黃偉益指出，國會下議院上月26日已通過2012年分層地契管理法案，預料將在下週休會前通過，以取代2007年建築與共管產業法令，同時國會也修改1985年分層地契法令，2項法案對每座高樓皆有影響。
他呼籲各界人踴躍出席由他與檳州行動黨房屋及地方政府局聯辦“2012年分層管理法案與1985年分層地契法令及其最新修訂法案”研修課程，主講人為合格土地測量師莊光漢與資深律師李凱，將談論分層地契申請與個案。
“課程訂於明年1月13日在光大5樓舉行，以英文為媒介語，收費30令吉。”
“課程訂於明年1月13日在光大5樓舉行，以英文為媒介語，收費30令吉。”
他指出，目前檳州面對最大的問題，就是有太多逾10年樓齡的高樓仍未申請到分層地契，估計逾萬單位受影響，有些是因為發展商清盤、土地問題、財務因素等而無法申請。
新法設分層管理仲裁庭
他週五在記者會上說，2012年分層管理法案內涵蓋推行電子分層地契系統，至於此系統會如何運作，當天將會剖析。新法案也納入幾個新要點，以前高樓僅可成立一個管理機構，如今可根據各別高樓需要而多成立另一個附屬管理層。
他披露，新法案亦設有分層管理仲裁庭，它將取代分層地契局，以調解紛擾不斷的高樓住戶糾紛，涉及業主必須服從仲裁庭的裁決。
“新法案還有一個重點，任何人拖欠管理費，共管機構有權查封流動資產，並拍賣後用來繳付拖欠的管理費。雖然此法案還未正式生效，不過共管機構可先採取行動，發出通告要求業主在兩週內繳清管理費，待新法案生效後，可執行查封行動。”
他指出，共管機構可向建築總監申請查封令，即使居住的是租戶一樣可以查封流動資產，如冰箱、電視機、沙發等。即便業主拖欠超過6年管理費，管理層仍有權追討。
上述課程報名截止日期為1月8日，欲知詳情請洽04-2270215，017-4108914，012-4290163。
孫意志：新法案保障高樓居民
檳州民主行動黨房屋及地方政府局主任孫意志透露，新法案可為高樓居民帶來好處與保障，政府除提供居者有其屋政策外，每個居民都要懂得基本權利。
他指出，分層地契問題到今天還不能獲得圓滿解決，其中一個原因是擅自擴建，繼而影響分層地契的申請。
他呼籲州議員、居協、鄉委會和非政府組織舉辦更多類似講座，讓居民深入了解高樓管理。
他呼籲州議員、居協、鄉委會和非政府組織舉辦更多類似講座，讓居民深入了解高樓管理。
Wednesday, October 24, 2012
律師：分層管理法案有不足‧恐影響商場管理訴訟
（檳城23日訊）即將於本月杪在國會辯論並通過的分層管理法案，有數項不足之處，無法解決目前已產生的問題。律師李凱認為這將影響未來涉及高樓，尤其是購物廣場的訴訟案，希望房地部臨崖勒馬，考慮細節。
停車位未列產業面積引爭議
李凱從各宗涉及高樓管理的訴訟案中發現，一些發展商在建設購物廣場後，會購下並控制停車場，因
為停車場是一座購物廣場的命脈。這種事多出現在2007年共管機構663法令通過之前，當時的管理權在發展商手上；之後，業主成立共管機構（JMB）取回
管理權，因此揭開很多弊端。
在分層地契建築物中，管理費數額依據產業單位面積計算（Share Unit），面積越大的單位需付更多的管理費。不過，停車位屬於“附屬單位”（Accessories Parcel），而在1985年分層地契法令中闡明，“附屬單位”並沒在面積計算範圍內。
李凱說，若一個人購買了500平方尺的商店，名下卻擁有700個停車位，對方只需給500平方尺單位的管理費，700個停車位的管理費就不需給？
拒付管理費引發訴訟案
他透露，法庭上就有類似的訴訟案在進行，共管機構成立後向停車場擁有人追討停車位管理費，但停車場擁有人不付，案件因此被帶上法庭。
一些州屬的土地局會把“附屬單位”計算在管理費內（只取當中的10%或20%面積，不是全數），但這不是法定的做法，若停車場擁有人在法庭上拿出1985年分層地契法令來抗辯，或許法庭的判決將定下前例，對未來的類似案作造成負面影響。
李凱認為，大面積的空間（700個停車位）原本就不該被附屬在小面積（500平方尺）的產業中。他促房屋及地方政府部長拿督斯里曹智雄明察秋毫。
獲私人地租賃業主
應有權參與共管機構
應有權參與共管機構
李凱認為，將被通過的分層管理法案，也該允許獲得私人地租賃99年（Lease）的業主擁有參與共管機構的權力。
他解釋，租賃99年（也可以是60年，或任何年數）分成政府租賃（Lease Hold）和私人租賃（Lease）兩種。在前者中，分層地契上的地主名字是業主。不過，在後者中，地主仍是私人地主，只是地主擬定合約，將地租給業主99年，在法律上業主並非地主。
他說，根據共管機構法令，擁有分層地契者才有資格參與共管機構，因此在獲得私人地租賃99年的業主，沒有法定地位。
對李凱來說，無論是私人地租賃99年，或政府租賃（Lease Hold），業主就是業主，同樣是擁有該產業99年的人，因此該賦予參與管理工作的權。
商業及住宅單位建同一地段
應分出“附屬共管機構”
應分出“附屬共管機構”
李凱說，將被通過的分層管理法案，也該允許共管機構在綜合性發展計劃中分出“附屬性共管機構”（Subsidiary JMB）。
他解釋，在綜合性發展計劃中，商業單位和住宅單位被建在同一塊地段上。發展商因各種利益考量，而不把大地段分隔成“商業地”和“住宅地”。因此，業主只是成立一個共管機構，管理商業單位和住宅單位。
商業及住宅單位不同性質
“不過商業單位和住宅單位有不同性質，該分成兩個共管機構來管理。”
他說，將被通過的分層管理法案允許管理委員會（MC）成立“附屬性管理委員會”，但沒提到“附屬性共管機構”。
他說，雖然以後的業主在入屋同時就可拿到分層地契並成立管理委員會，不再需要成立共管機構，但在這過渡期（他預測為10年），共管機構還是會存在，綜合性發展計劃需要“附屬性共管機構”。（星洲日報）
Thursday, October 18, 2012
分層管理法案若通過 檳785座高樓受影響
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李凱（左起）、黃偉益、蘇繼良及慕芝麗妮，
反對讓無注冊者成為產業管理人的法案修改。
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（檳城18日訊）2012年分層管理法案一旦通過，讓無注冊者成為產業管理人，屆時檳州785座高樓居民或受影響。
檳州首長政治秘書黃偉益促請房屋與地方政府部長拿督斯里曹智雄重新檢討修改上述法案的決定，因為讓無注冊者成為產業管理人，將影響高樓組屋人民的利益。
檳州785個高樓共管委員會或管理機構。
“此法令將影響高樓單位屋主，檳城高樓組屋也曾發生沒有執照的產業管理公司，將居民繳付的款項用作私人用途，甚至在被終止服務后，將組屋的資料搬走，沒有交回給組屋共管委員會或管理機構。
“一些管理公司也採用分而治之的方式，反過來控制部分共管委員會委員，實際上應該是共管委員會控制管理公司。”
可獲保險賠償
他今早在光大28樓召開記者會時指出。在場者包括執業律師李凱、大馬皇家特許測量師協會北馬分會主席慕芝麗妮及成員蘇繼良。
針對曹智雄指聘請專業估價師或公司負責管理，增加廉價組屋居民負擔一事，蘇繼良認為，產業管理公司對管理廉價屋或中廉價屋並無太大興趣，反而更有興趣管理更有利可圖的高樓產業，比如購物廣場。
他也認為，一旦法律允許無注冊者成為產業管理人后，他相信無執照者管理高樓組屋的情況將增加50%。
他解釋，若無註冊者捲走居民繳付的款項后逃走，居民或共管委員會也前往報警要求調查，但是卻無人能交出相關款項，損失的是相關業主。
“若是有註冊的公司，發生任何事情，都可得到保險賠償等保障。”
黃偉益：修改法案 沒聽國會議員意見
黃偉益相信房政部長是到受馬來西亞建築管理協會影響下，修改分層地契管理法案，而未聽取國會議員的意見，等同否決3年來法案草擬委員會的努力。
他說，曹智雄在國會議員開始辯論前，已作出有關修改，早前指“國會議員認為只有持有執照的估價師，可成為產業管理人，將出現壟斷情況”的說法，根本毫無根據。
他說，沒有註冊者成為產業管理人將帶來的弊端包括管理不當、徵收高于應有的收費、盜用公款、發展商壟斷、賬目被操縱、賬目沒有經過審計、服務終止后文件未交回給共管機構等問題。
蘇繼良說，大馬建築管理協會指原本的分層管理法案，將導致80%共管機構成員失業的說法不正確，因為許多人只是義務擔任有關職位。
反駁對估價師指責 “這是專業，非壟斷”
蘇繼良指出，批評估價師壟斷組屋管理，就如指律師壟斷法律界的說法一樣，是不正確的說法。
律師李凱也補充：“是否我們也要說醫生、律師壟斷相關的行業？這些是專業，不是壟斷。”
蘇繼良說，經紀、產業管理人與估價師協會目前已草擬相關法令，開放讓一些原本無執照，但是在組屋管理方面有經驗的人士，申請成為有執照的產業管理人。
他認為，法案修改后讓無註冊者也可成為高樓產業管理人，也將影響在大學修讀估價師或測量師相關課程的學生。
“這些學生辛辛苦苦修讀相關課程，並考獲相關資格。”
檳州785個高樓共管委員會或管理機構。
“此法令將影響高樓單位屋主，檳城高樓組屋也曾發生沒有執照的產業管理公司，將居民繳付的款項用作私人用途，甚至在被終止服務后，將組屋的資料搬走，沒有交回給組屋共管委員會或管理機構。
“一些管理公司也採用分而治之的方式，反過來控制部分共管委員會委員，實際上應該是共管委員會控制管理公司。”
可獲保險賠償
他今早在光大28樓召開記者會時指出。在場者包括執業律師李凱、大馬皇家特許測量師協會北馬分會主席慕芝麗妮及成員蘇繼良。
針對曹智雄指聘請專業估價師或公司負責管理，增加廉價組屋居民負擔一事，蘇繼良認為，產業管理公司對管理廉價屋或中廉價屋並無太大興趣，反而更有興趣管理更有利可圖的高樓產業，比如購物廣場。
他也認為，一旦法律允許無注冊者成為產業管理人后，他相信無執照者管理高樓組屋的情況將增加50%。
他解釋，若無註冊者捲走居民繳付的款項后逃走，居民或共管委員會也前往報警要求調查，但是卻無人能交出相關款項，損失的是相關業主。
“若是有註冊的公司，發生任何事情，都可得到保險賠償等保障。”
黃偉益：修改法案 沒聽國會議員意見
黃偉益相信房政部長是到受馬來西亞建築管理協會影響下，修改分層地契管理法案，而未聽取國會議員的意見，等同否決3年來法案草擬委員會的努力。
他說，曹智雄在國會議員開始辯論前，已作出有關修改，早前指“國會議員認為只有持有執照的估價師，可成為產業管理人，將出現壟斷情況”的說法，根本毫無根據。
他說，沒有註冊者成為產業管理人將帶來的弊端包括管理不當、徵收高于應有的收費、盜用公款、發展商壟斷、賬目被操縱、賬目沒有經過審計、服務終止后文件未交回給共管機構等問題。
蘇繼良說，大馬建築管理協會指原本的分層管理法案，將導致80%共管機構成員失業的說法不正確，因為許多人只是義務擔任有關職位。
反駁對估價師指責 “這是專業，非壟斷”
蘇繼良指出，批評估價師壟斷組屋管理，就如指律師壟斷法律界的說法一樣，是不正確的說法。
律師李凱也補充：“是否我們也要說醫生、律師壟斷相關的行業？這些是專業，不是壟斷。”
蘇繼良說，經紀、產業管理人與估價師協會目前已草擬相關法令，開放讓一些原本無執照，但是在組屋管理方面有經驗的人士，申請成為有執照的產業管理人。
他認為，法案修改后讓無註冊者也可成為高樓產業管理人，也將影響在大學修讀估價師或測量師相關課程的學生。
“這些學生辛辛苦苦修讀相關課程，並考獲相關資格。”
Saturday, September 29, 2012
More policies to check house prices: Chor
KUALA LUMPUR, Sept 25 (Bernama) -- The
Housing and Local Government Ministry will introduce more policies to
check the house price so that the people can afford them.
Minister Datuk Seri Chor Chee Heung said the government is aware of
the sharp increase in the price of houses in Klang Valley and major
cities in Johor and Penang.
He told Dewan Rakyat today that the increase was due to supply and
demand, high price of land, rising price of building materials and
availability of facilities and services.
"As a government that puts people first, various measures have been
done to ensure that the people, especially the low and middle income
groups can afford comfortable homes," he said when replying to a
question by Tengku Razaleigh Hamzah (BN-Gua Musang).
Razaleigh asked whether the Housing and Local Government Ministry is
aware that the house price offered by developers to people in Klang
Valley and several cities have sharply increased.
Chor said under the Tenth Malaysia Plan, the government plans to
build 161,000 affordable homes, 78,000 to be built by the government and
83,000 by private developers.
"Houses built by the government are sold at RM35,000 each while those
built by private developers are sold at RM42,000 to RM50,400 each."
The government also build people's housing projects for the low
income group (less than RM2,500 monthly) and affordable housing via
PR1MA Corporation for the middle income group (RM2,500-RM7,500 monthly).
It also provides loans of up to RM45,000 with payback up to 30 years
for those earning RM750-RM2,500 to build houses on their own land."
Chor said the government wanted to check over speculation in the
property market by reintroducing the Real Property Gains Tax since
January 1, 2010.
It also implemented several control mechanisms by reducing 'Loan to
Value' to 70 per cent for third housing loan and subsequent purchases.
This move will reduce the financial ability of speculators as they
need to advance 30 percent of the cost price of the house using their
own money.
From this year, Bank Negara has also tightened conditions on
financial institutions to ensure that borrowers have the ability to
repay their loans.
To a supplementary question by Razaleigh, he agreed with the Japan
model of building houses near the transport system for the people's
convenience.
On the proposal by Mohamed Azmin Ali (PKR-Gombak) that the government
look at the opposition budget, Chor said, "The opposition budget in
Buku Jingga will make Malaysia bankrupt."
Chor: More affordable houses to reduce people’s burden
Wednesday, September 26, 2012
Parliament approves Strata Titles (Amendment) Bill
KUALA LUMPUR: The Dewan Rakyat Wednesday approved a bill which
provides for vacant possession and the strata title to be issued
simultaneously instead of separately as has been done until now.
The
Strata Title (Amendment) Bill 2012 is expected to overcome the problems
of applying for and registering strata titles for old buildings
occupied before 1996, said Natural Resources and Environment Minister Datuk Seri Douglas Uggah Embas.
The Bill is an improvement over the Strata Title Act 1985 which underwent amendments four times, in 1990, 1996, 2001 and 2007.
Uggah
said that over the 27 years of implementation of the act, the land
administration in the country registered more than 970,000 strata titles
pertaining to more than 15,000 multi-storey building schemes.
The
ministry would impose tougher penalties as a deterrent on developers
who failed or were reluctant to apply for strata titles, he said when
winding up the debate on the Bill.
He said Section 8 of the Act
provided for the state authorities to act against developers who failed
to apply for the titles, including for old buildings.
A developer could be fined up to RM100,000 or sentenced to a jail term of up to three years, or both, upon conviction, he added.
Earlier,
the Dewan Rakyat also approved the Traditional and Complementary
Medicine Bill 2012 which, among others, requires practitioners to
register with the Traditional and Complementary Medicine Council, which
will be similar to the Malaysian Medical Council. - Bernama
分層管理法案‧曹智雄：拖欠問題嚴重‧人民組屋收5年管理費 國內 2012-09-26 08:52 （吉隆坡25日訊）房屋及地方政府部長曹智雄說，一旦國會通過2012年分層管理法案，住在高樓的屋主在接到高樓管理委員會的通函後，必須在14天內繳付管理費，否則必須額外繳付10%的年利息。 高樓14天內 須繳管理費 【釣魚月刊】這裡除了是路亞樂園及觀賞自然生態的好地方，更是一處美食天堂！ 他說，若屋主在期限內沒有繳付管理費，管理層有權向租戶追討管理費，而已出租的產業中，租戶可名正言順從租金中扣除管理費。 他透露，由於政府人民組屋屋主拖欠管理費的問題非常嚴重，因此政府計劃，在人民未搬進政府人民組屋前，事先征收5年的管理費，才允許他們入住。 “很多政府人民組屋都面對人民拖欠管理費的問題，所以管理層沒有能力打理建築物，以致人民組屋的環境與衛生情況非常糟糕，像是貧民窟。＂ “人民組屋每月管理費約20令吉，一年240令吉，5年才1千令吉。＂ 他說，目前政府只是計劃向人民組屋施行上述措施，但不包括私人的中高價共管公寓。 “一般政府人民組屋的屋價是3萬5千令吉以下，私人廉價組屋介於4萬5千令吉至5萬4千令吉。＂ 曹智雄今日在國會走廊受詢時表示，私人廉價組屋或共管公寓的管理層不能夠一次過收取5年的管理費，只能按月征費。 管理層可投報仲裁庭 他指出，若屋主拒絕繳付管理與儲備基金費，管理層可向分層管理仲裁庭投報，若證實屋主有錯，仲裁庭可判處屋主罰款最高5千令吉，或監禁最高3年，或者兩者兼施；若繼續犯錯，則每天罰款50令吉。 房地部昨日提呈的2012年分層管理法案，以設立分層管理仲裁庭。有權到該仲裁庭要求索償者包括發展商、購屋者、產業原有擁有者、公寓共管組織、居民共管機構、子公司管理機構、管理層代理等。 可申請扣押流動資產 在此法案下成立的建築物委員會，甚至可在管理層申請下發出扣留令，扣押屋主的流動資產，如果受阻還可以出動警方協助，包括破門執行扣留令。 曹智雄說，根據該部調查顯示，高價的分層單位很少有面對拖欠管理費問題，因為租戶希望環境衛生和獲得良好管理。 不過，中下層的公寓或組屋卻有拖欠管理費的問題，特別是政府人民組屋。 “當一個人拖欠管理費還能安然無事，其他人也會跟著不還，這項法令賦權管理委員會鳩收管理費。＂ “我也住在公寓，每月的管理費是390令吉，我的做法是每次繳付3個月或1千令吉的管理費。＂ 曹智雄解釋，實際上政府早在2007年已實行相關法令強制屋主繳付管理費，但基於出現許多漏洞，導致這項法令無法有效執行，因此政府在檢討法令以及參考其它國家的方式後，才擬定這項新法案。 他相信，這項法案可以在本週內通過，或是在通過財政預算案之後通過。 詢及一些屋主可能出租屋子給外人而無法按時繳付管理費問題，他回應說：“做屋主的需要有責任感才行。＂ 發展商倒閉無法取分層地契 政府考慮助屋主 另一方面，曹智雄說，由於全馬很多中低價公寓屋主因為發展商的問題而沒拿到分層地契，中央政府考慮尋找資金協助這些屋主申請分層地契。 他指出，過去一些房屋發展商因為公司已經倒閉或發展商已經退休，導致屋主無法領取分層地契。 他強調，在2012年分層地契修正法案下，政府規定發展商在交屋時，必須同時移交分層地契，否則發展商將受到對付。
2012-09-26 08:52
（吉隆坡25日訊）房屋及地方政府部長曹智雄說，一旦國會通過2012年分層管理法案，住在高樓的屋主在接到高樓管理委員會的通函後，必須在14天內繳付管理費，否則必須額外繳付10%的年利息。
高樓14天內
須繳管理費
【釣魚月刊】這裡除了是路亞樂園及觀賞自然生態的好地方，更是一處美食天堂！
他說，若屋主在期限內沒有繳付管理費，管理層有權向租戶追討管理費，而已出租的產業中，租戶可名正言順從租金中扣除管理費。
他透露，由於政府人民組屋屋主拖欠管理費的問題非常嚴重，因此政府計劃，在人民未搬進政府人民組屋前，事先征收5年的管理費，才允許他們入住。
“很多政府人民組屋都面對人民拖欠管理費的問題，所以管理層沒有能力打理建築物，以致人民組屋的環境與衛生情況非常糟糕，像是貧民窟。＂
“人民組屋每月管理費約20令吉，一年240令吉，5年才1千令吉。＂
他說，目前政府只是計劃向人民組屋施行上述措施，但不包括私人的中高價共管公寓。
“一般政府人民組屋的屋價是3萬5千令吉以下，私人廉價組屋介於4萬5千令吉至5萬4千令吉。＂
曹智雄今日在國會走廊受詢時表示，私人廉價組屋或共管公寓的管理層不能夠一次過收取5年的管理費，只能按月征費。
管理層可投報仲裁庭
他指出，若屋主拒絕繳付管理與儲備基金費，管理層可向分層管理仲裁庭投報，若證實屋主有錯，仲裁庭可判處屋主罰款最高5千令吉，或監禁最高3年，或者兩者兼施；若繼續犯錯，則每天罰款50令吉。
房地部昨日提呈的2012年分層管理法案，以設立分層管理仲裁庭。有權到該仲裁庭要求索償者包括發展商、購屋者、產業原有擁有者、公寓共管組織、居民共管機構、子公司管理機構、管理層代理等。
可申請扣押流動資產
在此法案下成立的建築物委員會，甚至可在管理層申請下發出扣留令，扣押屋主的流動資產，如果受阻還可以出動警方協助，包括破門執行扣留令。
曹智雄說，根據該部調查顯示，高價的分層單位很少有面對拖欠管理費問題，因為租戶希望環境衛生和獲得良好管理。
不過，中下層的公寓或組屋卻有拖欠管理費的問題，特別是政府人民組屋。
“當一個人拖欠管理費還能安然無事，其他人也會跟著不還，這項法令賦權管理委員會鳩收管理費。＂
“我也住在公寓，每月的管理費是390令吉，我的做法是每次繳付3個月或1千令吉的管理費。＂
曹智雄解釋，實際上政府早在2007年已實行相關法令強制屋主繳付管理費，但基於出現許多漏洞，導致這項法令無法有效執行，因此政府在檢討法令以及參考其它國家的方式後，才擬定這項新法案。
他相信，這項法案可以在本週內通過，或是在通過財政預算案之後通過。
詢及一些屋主可能出租屋子給外人而無法按時繳付管理費問題，他回應說：“做屋主的需要有責任感才行。＂
發展商倒閉無法取分層地契
政府考慮助屋主
另一方面，曹智雄說，由於全馬很多中低價公寓屋主因為發展商的問題而沒拿到分層地契，中央政府考慮尋找資金協助這些屋主申請分層地契。
他指出，過去一些房屋發展商因為公司已經倒閉或發展商已經退休，導致屋主無法領取分層地契。
他強調，在2012年分層地契修正法案下，政府規定發展商在交屋時，必須同時移交分層地契，否則發展商將受到對付。
（吉隆坡25日訊）房屋及地方政府部長曹智雄說，一旦國會通過2012年分層管理法案，住在高樓的屋主在接到高樓管理委員會的通函後，必須在14天內繳付管理費，否則必須額外繳付10%的年利息。
高樓14天內
須繳管理費
【釣魚月刊】這裡除了是路亞樂園及觀賞自然生態的好地方，更是一處美食天堂！
他說，若屋主在期限內沒有繳付管理費，管理層有權向租戶追討管理費，而已出租的產業中，租戶可名正言順從租金中扣除管理費。
他透露，由於政府人民組屋屋主拖欠管理費的問題非常嚴重，因此政府計劃，在人民未搬進政府人民組屋前，事先征收5年的管理費，才允許他們入住。
“很多政府人民組屋都面對人民拖欠管理費的問題，所以管理層沒有能力打理建築物，以致人民組屋的環境與衛生情況非常糟糕，像是貧民窟。＂
“人民組屋每月管理費約20令吉，一年240令吉，5年才1千令吉。＂
他說，目前政府只是計劃向人民組屋施行上述措施，但不包括私人的中高價共管公寓。
“一般政府人民組屋的屋價是3萬5千令吉以下，私人廉價組屋介於4萬5千令吉至5萬4千令吉。＂
曹智雄今日在國會走廊受詢時表示，私人廉價組屋或共管公寓的管理層不能夠一次過收取5年的管理費，只能按月征費。
管理層可投報仲裁庭
他指出，若屋主拒絕繳付管理與儲備基金費，管理層可向分層管理仲裁庭投報，若證實屋主有錯，仲裁庭可判處屋主罰款最高5千令吉，或監禁最高3年，或者兩者兼施；若繼續犯錯，則每天罰款50令吉。
房地部昨日提呈的2012年分層管理法案，以設立分層管理仲裁庭。有權到該仲裁庭要求索償者包括發展商、購屋者、產業原有擁有者、公寓共管組織、居民共管機構、子公司管理機構、管理層代理等。
可申請扣押流動資產
在此法案下成立的建築物委員會，甚至可在管理層申請下發出扣留令，扣押屋主的流動資產，如果受阻還可以出動警方協助，包括破門執行扣留令。
曹智雄說，根據該部調查顯示，高價的分層單位很少有面對拖欠管理費問題，因為租戶希望環境衛生和獲得良好管理。
不過，中下層的公寓或組屋卻有拖欠管理費的問題，特別是政府人民組屋。
“當一個人拖欠管理費還能安然無事，其他人也會跟著不還，這項法令賦權管理委員會鳩收管理費。＂
“我也住在公寓，每月的管理費是390令吉，我的做法是每次繳付3個月或1千令吉的管理費。＂
曹智雄解釋，實際上政府早在2007年已實行相關法令強制屋主繳付管理費，但基於出現許多漏洞，導致這項法令無法有效執行，因此政府在檢討法令以及參考其它國家的方式後，才擬定這項新法案。
他相信，這項法案可以在本週內通過，或是在通過財政預算案之後通過。
詢及一些屋主可能出租屋子給外人而無法按時繳付管理費問題，他回應說：“做屋主的需要有責任感才行。＂
發展商倒閉無法取分層地契
政府考慮助屋主
另一方面，曹智雄說，由於全馬很多中低價公寓屋主因為發展商的問題而沒拿到分層地契，中央政府考慮尋找資金協助這些屋主申請分層地契。
他指出，過去一些房屋發展商因為公司已經倒閉或發展商已經退休，導致屋主無法領取分層地契。
他強調，在2012年分層地契修正法案下，政府規定發展商在交屋時，必須同時移交分層地契，否則發展商將受到對付。
曹智雄： 避免屋主拖欠 人民组屋先收5年管理费
2012-09-26 07:15曹智雄： 现有人民组屋面对的管理费拖欠问题， 政府正寻求解决方案。
（吉隆坡25日讯）政府计划在人民入住政府兴建的人民组屋前，预先征收5年的管理费，避免屋主拖付管理费问题发生。
房屋与地方政府部长拿督斯里曹智雄指出，我国的低价房屋经常面对屋主拖欠管理费问题，导致管理委员会没有足够的资金运作。
“当一个人不还管理费，所有人也不还，到时成立起来的管理委员会就会面对问题，他们要如何找钱来维修、清理？久而久之整个地区就会堆积许多垃圾等问题。”
他说，政府兴建人民组屋是希望帮助低收入人民，让他们有栖身之地，但有些居民却没有如期缴付每月20令吉的管理费，导致人民组屋都十分肮脏。
“因此我们计划先缴付这5年的管理费，才分派给他们入住。每个月20令吉，5年就1000令吉。”
曹智雄说，至于现有人民组屋面对的管理费拖欠问题，政府正寻求解决方案。
他今日是在国会走廊，针对有关昨日提呈的《2012年分层管理法案》一事，作出回应。
他预计，该法案将可在本周五首相提呈2013年财政预算案前提呈二读。
管理费可从租金里扣除
曹智雄指出，2007年建筑物与共管产业法令存有太多漏洞，因此该部拟定上述新法案来取代，当中还参考了其他国家所采取的措施。
他说，新法案赋予管理委员会权力，若屋主不愿缴付管理费，可向租户追讨，而租户则可从租金里扣除这笔费用。
至于法案中规定屋主在收到通知的14天内必须缴付管理费，否则须额外付10%的年利息一事，曹智雄指出这是管理委员会的权力，案件也可带到房屋仲裁庭。
他解释，过去要带上法庭处理，有者认为十分耗时，所以在此法案下成立房屋仲裁庭，接受屋主和管理委员会的投报。
Tuesday, September 25, 2012
房地部提呈分層管理法案‧發展商、購屋者、公寓共管組織等人‧可通過房屋仲裁庭索償
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房地部提呈的2012年分層管理法案，以設立分層管理仲裁庭，有權到該仲裁庭要求索償者包括發展商、購屋者、產業原有擁有者、公寓共管組織、居民共管機構、子公司管理機構、管理層代理等。 （圖：馬新社）
（吉隆坡24日訊）房地部提呈的2012年分層管理法案，以設立分層管理仲裁庭（Tribunal Pengurusan Strata），有權到該仲裁庭要求索償者包括發展商、購屋者、產業原有擁有者、公寓共管組織、居民共管機構、子公司管理機構、管理層代理等。
但法案闡明，若一宗案件已入稟房屋仲裁庭，這起案件不能帶上民事法庭，除非有關案件在入稟仲裁庭之前，法庭已審理有關案，或仲裁庭撤回或撤銷案件。
仲裁庭的主席和副主席必須由擁有法律背景的人士勝任，而其他不少過20名成員則從司法界和專業律師組成，全部人選由部長委任。
法案闡明，仲裁庭是以公開審訊方式審理案件，民眾可以出席聽審。一般上，在案件審理期間，是無需委任代表律師，但是如果案件涉及復雜法律問題，和某一方面有嚴重的財務問題，則需要委任律師辯護。
可上訴高庭挑戰判決
根據法案，管理仲裁庭所做的決定是最終決定，各方都要服從。不過，如果一方認為仲裁庭出現嚴重偏差，可藉此理由上訴到高庭挑戰其判決。
任何藐視管理仲裁庭裁決的人士，可被罰款不超過2萬5千令吉，或坐牢不超過3年，或兩者兼施。若重犯，他將罰款每天不超過5千令吉。
詳述公寓各項問題細節
一些細節如公寓或組屋管理層開會的方式、如何通過每項議決案、管理層委員會所扮演的角色、賬目管理、繳付管理費的責任、為產業投保的義務、設立分層管理仲裁庭等等，都一一在新的法案中加以詳述。
雖然現有法令允許管理層把拒繳管理費的業主告上法庭，不過在新設立的分層管理仲裁庭後，明確闡明了誰可以把問題帶上仲裁庭解決。
房地部是基於國內共管產業，包括組屋及公寓等經常發生不愉快事件，如住戶拒繳或逾期繳付管理費、發生霸權事件、發展商不願意放棄產業管理權等等，遂通過制定新法令取代2007年建築物及產業聯管法令（663法令）。
在上述法案下，發展商在管理期間有責任保養和管理有關分層產業，尤其要確保住戶所繳付的費用存入一個產業保養的戶頭、住戶月費存入一個公積戶頭、購買保險、確保戶頭在進行稽查後知會每個住戶和業者。
發展商須設立保養戶頭
此外，9（3）條文也說明了發展商在管理期間的權力，10條文則闡明發展商有設立保養戶頭的責任，而且闡明在向居民收取管理費的三個工作天內，必須存入銀行戶頭。
在移交管理權給居民共管機構之前，發展商應確保在管理期限結束之前，移交管理戶頭里所有的餘款給居民共管機構、發展商產業範圍內的所有資產、所有相關產業的維修和管理記錄，包括收據、清單和相關固本。
購屋者簽合約6個月後
強制申請分層地契
強制申請分層地契
2012年分層地契修正法案闡明，政府強制購屋者在簽署買賣合約的6個月後申請分層地契，以便在移交完工及落成證（CCC）給購屋者時，一併移交分層地契。
現有分層地契法令並沒有強制發展商在購屋者簽署買賣合約的6個月後，申請分層地契。
此法案今日提呈國會下議院一讀。為了解決延遲移交分層地契衍生的問題，當局將發出分層地契的時限從現有的170天縮短至少過100天。
法案也清楚闡明發展商所需履行的各項任務，確保在交屋給購屋者時，同時交出分層地契。
根據法案，發展商需在獲得分層地契圖測的一個月，向當局申請建築或土地分層手續。如果發展商沒有照做，將被罰款最低1萬令吉，或不超過10萬令吉，或者坐牢不超過3年，或兩者兼施。重犯者將被判罰款不超過10萬，或每天被罰不超過1千令吉。
另外，法案也闡明，申請把臨時分層地契轉換成正式地契的手續期限，從原本的6個月縮短至3個月。
（星洲日報）
Monday, September 24, 2012
交屋同時移交分層地契‧新法案設仲裁庭‧助調解高樓糾紛
（吉隆坡24日訊）政府今日分別提呈2012年分層地契修正法案和2012年分層管理法案，以處理錯綜複雜的分層地契和高樓管理問題。
其中2012年分層地契修正法案生效後，房屋發展商在交屋時，必須同時移交分層地契給購屋者，以保障購屋者權益，以及分層產業擁有權。
房屋及地方政府部長拿督斯里曹智雄提呈的2012年分層管理法案，是設立分層管理仲裁庭（Tribunal Pengurusan Strata），調解紛擾不斷的高樓住戶糾紛。
這個仲裁庭將協助解決共管產業問題，包括組屋、公寓及商業大廈等的住戶、業主、租戶及發展商等的糾紛，如每月管理費的鳩收、租戶與業主的糾紛、共管產業的公共範圍清理、上下樓住戶的糾紛等。
仲裁庭擁有相等於法庭的權力，審理索償不超過25萬令吉的案件，但是無權審理有關土地擁有權、房地產或土地利益或任何特許權的糾紛。
分層地契限30天完成轉名
違例者可罰款不超過1萬
違例者可罰款不超過1萬
2012年分層地契修正法案闡明，一旦產業持有者或發展商移交分層地契通知信給購屋者後，購屋者須在30天或所批准的期限內，在分層地契填上完整資料；分層地契的轉名手續須在30天內完成。
天然資源與環境部副部長丹斯里佐瑟古律今日在下議院提呈有關修正案一讀；若產業持有人，或是購屋者違反上述條例，可被判處罰款不少過1千令吉，但不超過1萬令吉。
法案闡明，廉價組屋無須申請分層地契，州政府可在屋主要求下，根據其地點、建築類別、建築成本以鑑定其是否屬於廉價屋，然後將自行作出認可。
（星洲日報）
Wednesday, September 19, 2012
Shop owners cry foul over strata titles
GEORGE TOWN: A group of shop owners of Prangin Mall are crying foul
over the developer’s failure to issue them with strata titles over the
past 12 years.
Prangin Mall Joint Body Management chairperson
Terri Yeoh Mooi Sim said the shop owners had suffered great losses as
the market value for the 611 shoplots at the mall were all devalued.
“The developer Gerak Unggul Sdn Bhd did not apply for the strata titles from the land office under the Strata Titles Act 1985.”
She
added that under the Act, the developer has to apply for the strata
titles within six months of the certificate of fitness being issued.
“Without
strata titles, we are facing a lot of problems. For example, an owner
who bought a unit for RM200,000 in 2000, can only sell the unit for
RM80,000 according to market prices three months ago.”
Yeoh was speaking to reporters at a press conference held at the mall in Jalan Lim Chwee Leong here yesterday.
Komtar
assemblyman Ng Wei Aik, who was also present, said that the problem
started when Prangin Mall land was sold to a company in 1994.
“But
the Lebuh Lintang stretch leading to Jalan Lim Chwee Leong in between
the mall was not sold so this means the road still belongs to the state
government.
“The mall technically ‘belongs’ to two owners, and
this is the reason why the strata titles cannot be issued to the shop
owners,” he said.
Prangin Mall opened for business in 2001.
Tuesday, September 11, 2012
Managing strata properties
I LIKE to highlight the rather difficult and controversial issue of
the management (and maintenance) of stratified properties, particularly
flats, apartments and condominiums, in the context of the proposed
Strata Management Act, 2012 which is expected to be tabled during the
upcoming session of Parliament.
The Building Management
Association of Malaysia (BMAM) is the only multi-stakeholder
organisation (established in 2009) representing the collective interests
of chambers of commerce, developers, engineers, architects, shopping
and high-rise complex managers, management corporations (MCs), joint
management bodies (JMBs) and managing agents.
However, BMAM was
not nvited to participate in the workshops and discussions held by the
National Land Council and the Housing and Local Government Ministry when
the draft Bill was deliberated, although the implementation of the Act
will have consequences that will directly affect BMAM stakeholder-member
organisations.
According to the information available to us, the
Bill states that only licenced valuers who have been admitted as
Property Managers pursuant to Section 21(1)(a) of the Valuers,
Appraisers and Estate Agents Act, 1981 (VAEA Act) to manage and maintain
stratified (or subdivided) buildings as managing agents.
No such
restrictions exist in the current laws that regulate building
management, namely the Strata Titles Act, 1985 (ST Act) and the Building
and Common Property (Maintenance and Management) Act, 2007 (BCPMM Act).
Building management is a multi-disciplinary occupation and cannot be exclusive to the valuers alone.
The
JMBs and MCs want to have the independence and opportunity to appoint
any fit and proper person, or appropriate entity, as managing agent on a
“willing seller-willing buyer” basis on mutually agreed terms and
conditions.
The Bill, by restricting building management and
maintenance to valuers, would create a monopoly, and is inconsistent
with the spirit of the Competition Act, 2010, which clearly discourages
the creation of monopolies.
Though building owners (JMBs and MCs)
and Real Estate Investment Trusts (REITs) have been exempted from this
ruling, most JMBs and MCs, led by volunteers, do not have the time,
skill, expertise or experience to manage and maintain their buildings,
and neither can they afford to appoint a registered property manager as a
managing agent.
JMBs and MCs would be required to pay a
management fee in compliance with their Fee Schedule, excluding other
operating costs such as staff salaries, electricity, water, cleaning,
security, etc.
We will soon see the mushrooming of more urban
stratified slums and ghettos, thereby defeating the objectives of the
Government’s squatter resettlement programmes and public housing
projects.
The fiduciary responsibilities of the MCs and JMBs have
been clearly stated in the ST Act and the BCPMM Act on the management
of the Building Maintenance Fund and the Sinking Fund.
The
managing agent appointed by the JMB or MC to manage and maintain the
subject properties is only required to perform these functions for and
on behalf of the JMB or MC. A registered property manager is therefore
not required.
The MCs and JMBs only need building and facilities management for their common properties.
Since
common properties and facilities cannot be sold, and most residential
building owners do not lease their common properties to third parties as
they would need them for their own use.
Many non-valuer managing agents have several years of experience in building and facilities management.
They
have also been admitted as members and registered building managers by
BMAM upon satisfying the required admission criteria.
They are
qualified and skilled in building management, operations and facilities
maintenance, and have also subscribed to a professional building
management liability insurance policy entered into between a local
insurance company and BMAM.
Any attempt by the ST Act to split
managing agents as valuers and non-valuers will be detrimental to the
growth and development of the building management industry in Malaysia.
It
will result in the loss of valuable management talent in the industry.
It will also have serious social implications on the upward career
mobility of qualified and experienced local building managers, many of
whom are bumiputras.
The Commissioner of Buildings (COB) should be the sole regulatory body to supervise and oversee the management and maintenance of stratified buildings in Malaysia.
The
involvement of third parties, who have no ownership interests in the
properties, will not only erode the COB’s authority but may also result
in unnecessary layering, additional costs (with no proportionate
increase in service quality), corruption, rent seeking and abuse of
power.
PROF S. VENKATESWARAN
Secretary-general
Building Management Association of Malaysia
Monday, September 10, 2012
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